لهذه الاسباب لن تنخفض اسعار العقارات

البورصه العقاريه

2019/03/30

يعانى سوق العقارات فى مصر حالة تباطؤ فى وتيرة المبيعات، بفعل زيادة الأسعار مدفوعة عن تسعير الأراضى وتكلفة الإنشاءات.
ويرى متعاملون بالسوق أن اﻷسعار لن تنخفض، واﻷقرب ثباتها أو تعزيزها بارتفاعات جديدة خلال العام الجارى، مع تحرير أسعار المحروقات منتصف العام الجارى.
قال المهندس فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن تراجع أسعار العقارات أو حدوث فقاعة عقارية، أمر غير وارد ولم يحدث فى تاريخ سوق العقارات بمصر، نتيجة الطلب المستمر على العقارات، وانخفاض المعروض نتيجة الزيادة السكنية، خاصة الطلب بغرض السكن، نتيجة حالات الزواج.
أضاف أن ارتفاع تكاليف التشييد والبناء، باﻹضافة لارتفاع أسعار اﻷراضى يرفعان قيمة الوحدات السكنية، ويمنعان تراجع اﻷسعار.
أوضح أن سعر اﻷرض يمثل 40 % من قيمة الوحدة السكنية، وتوفير أراضٍ بأسعار منخفضة ربما يثبت اﻷسعار، لكن من الصعب انخفاضها.
أشار إلى زيادة محتملة ولكنها محدودة فى اﻷسعار خلال الفترة المقبلة مع تحرير أسعار المحروقات منتصف العام الجارى.
وقال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذى لغرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن انخفاض أسعار العقارات غير منطقى، فالعقار منتج، وله معادلة تكاليف إنتاجية، كسعر اﻷرض والخامات وأجور العاملين، والتسويق وغيرها من العوامل الداخلة فى تكلفته.
أضاف، أن ثبات اﻷسعار الحالية دون وجود زيادات مستقبلية يتطلب قيام الدولة بتثبيت سعر اﻷرض كأحد أهم المكونات الرئيسية والمؤثرة فى سعر العقارات.
أوضح أن تراجع اﻷسعار يمثل تنازل المطور العقارى عن جزء من أرباحه، ويعد ذلك مستحيلاً.
أشار إلى أن البديل لتراجع اﻷسعار هو تباطؤ حركة المبيعات بالسوق العقارى، نتيجة انخفاض القدرة الشرائية للمواطنين.
وذكر أن تنشيط السوق يتطلب زيادة القدرة الشرائية للمواطنين وفتح أسواق جديدة بالخارج، وتقديم تسهيلات على فترات أكبر للسداد.
وقال عماد حمزة، العضو المنتدب لشركة «آر أو آى» لإدارة المشروعات والتسويق العقارى، إن تراجع اﻷسعار غير وارد، بل اﻷرجح ثباتها أو تعزيزها بارتفاعات جديدة خلال الفترة المقبلة.
أضاف أن تراجع القدرة الشرائية للمواطنين، سيؤدى لثبات اﻷسعار أو يحد من الزيادات المرتقبة مع قرار الحكومة بتحرير أسعار المحروقات خلال العام الجارى.
وتوقع وجود تسهيلات من شركات التمويل العقارى، تستهدف تمويلاً عقارياً مختلفاً لجذب شرائح جديدة، لزيادة حركة الطلب.
أوضح أن استحالة تراجع اﻷسعار يشير إلى أهمية الاستثمار فى العقارات باعتباره أداة للتحوط، وملاذاً آمناً ضد المخاطر الاقتصادية.
وتوقع ارتفاع الطلب على العقارات الفترة المقبلة مع تراجع أسعار الفائدة وتوجه المستهلكين للشراء سواء بغرض السكن أو الاستثمار.
أشار إلى أن الاستثمار فى المشروعات العقارية التجارية يعد اﻷكثر تحقيقاً للأرباح خلال الفترة المقبلة.
وقال محمد طارق، رئيس قطاع تطوير أعمال شمال أفريقيا بشركة اتحاد المقاولين العالميين، إن أسعار العقارات لن تتعرض لموجة هبوط خلال الفترة المقبلة، وذلك لارتباطها بمتغيرات متعددة، ويعتبر قطاع التشييد والبناء أحد المكونات الرئيسية للقطاع العقارى.
أوضح أن قطاع المقاولات يشهد ارتفاعات متزايدة فى التكلفة نتيجة ارتفاع التضخم، وتحرير سعر الصرف وأسعار المحروقات العام الماضى والتى من المتوقع ارتفاعها منتصف العام الجارى، ما يؤكد صعوبة ثبات اﻷسعار الحالية وتعرضها لارتفاعات محدودة خلال الفترة المقبلة.
أشار إلى اعتماد قطاع التشييد والبناء على خامات مستوردة نتيجة ارتفاع الرسوم الجمركية، وارتفاع أسعار الدولار ما أثر على تكلفة تنفيذ المشروعات.
وذكر أن القطاع يعانى نقص العمالة الماهرة، ما أدى لارتفاع اﻷجور فى ظل الطلب المتزايد عليها، بفعل مشروعات التنمية العمرانية التى تقوم بها الدولة.
وقال المهندس شمس الدين يوسف، رئيس شركة الشمس للمقاولات إن توقع انخفاض أسعار العقارات مستبعد، نظراً إلى اعتماد الأسعار على محددات واضحة، كسعر الأرض والمواد الخام وتكاليف البناء والتشييد.
أضاف أن ارتفاع أسعار الأراضى يعد السبب اﻷكبر فى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية خلال الفترة اﻷخيرة.
أوضح أن الدولة تسمح للمطور العقارى باستغلال 20 % من مساحة اﻷرض بارتفاع دورين لمشروعات “الفيلات”، و25 % لمشروعات اﻷبراج السكنية بارتفاع 6 أدوار، ما يشير إلى أن إجمالى تكلفة سعر المتر فى “الفيلات” تتضمن ثمن مترين ونصف المتر، فى حين تبلغ تكلفة سعر متر اﻷبراج السكنية ثمن متر ونصف المتر إضافية.
أشار إلى أن التكلفة اﻹجمالية فى سعر المتر تحمل على المستهلك، بخلاف تكاليف البناء والمرافق، وهو ما أدى لحدوث طفرة فى ارتفاع أسعار العقارات، باﻹضافة لعوامل أخرى كارتفاع المواد الخام وتكاليف البناء والتشييد بسبب تحرير سعر الصرف وراتفاع معدلات التضخم.
وتوقع أن ترتفع اﻷسعار خلال الفترة المقبلة بنسبة تتراوح بين 12 و15% وفقاً لمعدلات التضخم المتزايدة، حتى لا يخسر المطور العقارى، وهو ما يؤكد صعوبة تراجع أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة.