ضوابط جديدة من “المركزى” تُتيح 50 مليار جنيه سيولة لشركات التطوير العقارى
- البنك المركزي
- 2019/04/09
أصدر مجلس إدارة البنك المركزى ضوابط جديدة بهدف دعم السيولة لدى شركات التطوير العقارى، فى جلسته التى عقدت قبل أسبوعين.
وسمح قرار مجلس إدارة البنك المركزى للبنوك باستثناء الأوراق التجارية المخصومة من تعليمات الحد الأقصى لنسبة أقساط القروض لأغراض استهلاكية والقروض العقارية للإسكان الشخصي إلى الدخل الشهري للأفراد الطبيعيين وذلك شريطة التزام شركة التطوير العقارى بضوابط محددة.
ويسمح القرار الجديد لشركة التطوير العقارى بتخصيم محافظ مبيعاتها لدى البنوك وفقا للضوابط التى حددها البنك المركزى، على ألا تنطبق قواعد التمويل الشخصى للأغراض الاستهلاكية على العملاء الذين سيتم خصم قيمة وحداتهم السكنية من البنوك.
ويشترط البنك المركزى ألا يزيد قسط العميل المقترض لأغراض استهلاكية على 35% من دخله الشهرى، ترتفع إلى 40% فقط فى حالات عملاء الإسكان الاجتماعى، ويتيح الاستثناء من هذه القاعدة لشركات التطوير العقارى بيع محافظها للبنوك وتوفير سيولة يمكن أن تصل إلى 50 مليار جنيه بحد أقصى.
واشترط البنك المركزى لاستفادة شركات التطوير العقارى من هذا الاستثناء موافقة عملاء الشركة على تحويل تلك المديونية لصالح البنك وموافاة البنك بصورة منه أو تضمين عقد الشراء بند يفيد موافقة العميل علي إمكانية قيام شركة التنمية العقارية بتحويل المديونية للبنك، وإخطار العميل بقيمة الأوراق التجارية المحولة واسم البنك حال قيامها بتحويل مديونية العميل عليه.
وتضمنت الضوابط الجديدة أيضا أن تكون الأوراق التجارية المزمع خصمها لشركة التطوير العقارى خاصة بوحدات تم تسليمها إلى مشتريها، وأن يكون قد تم سداد 50%من القيمة التعاقدية للوحدة، شرط ألا تتجاوز المدة المتبقية لسداد باقي الأقساط 6 سنوات من تاريخ خصم الأوراق التجارية.
كما اشترط المركزى حصول البنك على حوالة حق لصالحه نافذة على الوحدة وإعداد الشركة تقرير ربع سنوي معتمد للبنوك يوضح نسبة الأوراق التجارية المرتدة من اجمالي محفظة الشركة محسوبة على أساس متوسط ثلاث سنوات، وتعتبر الأوراق التجارية مرتدة حال عدم تحصيلها خلال 90 يوما.
وسيتيعن على الشركات التى ترغب فى تحويل محافظها إلى البنوك إيداع 10% على الأقل من إجمالى محفظة الشركة التى ترغب فى خصمها لتغطية الأوراق التجارية المرتدة، وذلك طوال فترة سريان خصم الأوراق التجارية.
وستعطى الشركة تعهدا يفيد أنه في حال ارتداد ورقة تجارية من محفظة الأوراق التجارية الخاصة بعميل يتم استبدال كامل محفظته بمحفظة عميل أخر أو قيام الشركة بسداد قيمه المحفظة لهذا العميل، وذلك خلال 60 يوم بحد أقصى من تاريخ الارتداد.
ووضع البنك المركزى سقفا للمبالغ الممنوحة ضمن هذه الآلية، بحيث لا تتعدى إجمالي قيمة المبالغ الممنوحة من البنوك لشركة التنمية العقارية بالإضافة إلى المديونية الناتجة عن خصم الأوراق التجارية إلى اجمالي حقوق الملكية للشركة نسبة 3 إلى 1، وألا يجاوز إجمالي المبالغ الممنوحة للشركة وأطرافها المرتبطة – بغرض خصم الأوراق التجارية دون حق البنك في الرجوع على الشركة – نسبة 1%من إجمالي محفظة القروض المباشرة لكل بنك، على ألا يتعدى إجمالي هذا النوع من التمويل نسبة 3%من إجمالي محفظة القروض المباشرة لكل بنك، وألا يتعدى المبلغ الممنوح تحت هذا النوع من التمويل من القطاع المصرفي ككل مبلغ ٥٠ مليار جنيه، ويتم متابعه ذلك من خلال قطاع الرقابة والاشراف (إدارة الرقابة المكتبية) بالبنك المركزي.
وقبل أسبوعين عقد مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء، اجتماعاً بحضور طارق عامر، محافظ البنك المركزى، والدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، ومسئولي وزارة الإسكان والبنوك والمطورين العقاريين لمناقشة تنشيط السوق العقارى.
وفى الاجتماع قال محافظ البنك المركزى إن العمل يجرى على زيادة حجم التمويل للقطاع العقارى فى البنوك، وسيتم توفير التمويل اللازم للمطورين العقاريين من خلال آليات تم الاتفاق عليها بهذا الاجتماع، بما يسهم في حماية أموال البنوك، وكذا دفع الاستثمارات بالقطاع العقارى.
وتعليقا على الضوابط الجديدة، قال المهندس طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات إن الضوابط التى أصدرها البنك المركزى تمثل استجابة سريعة لمطالب المطورين فى الاجتماع الذى عقد بحضور رئيس مجلس الوزراء ومحافظ “المركزى” ورؤساء البنوك.
أضاف أن السيولة التى ستتيحها البنوك للشركات العقارية تضمن استمرار عملية التنمية وتؤكد قوة القطاع العقارى.
أوضح شكرى أن “خصم الأوراق التجارية” أو ما يعرف بـ”قطع الشيكات” آلية يتم العمل بها منذ عام 2003 ولكن شركات التطوير العقارى كانت تواجه بعض العوائق فى استخدامها والضوابط الجديدة تستثنى العملاء من ضوابط الحد الأقصى للدخل مع إجراء استعلام ائتمانى “آى سكور” للتأكد من جديتهم.
قال حسين صبور رئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية إن القيمة التى حددها “المركزى” بـ50 مليار جنيه ستؤدى لانتعاشة فى القطاع العقارى وتدعم السيولة لدى الشركات ما يسرع من وتيرة تنفيذ المشروعات.
أضاف أن الضوابط مفيدة للشركات التى انتهت من تسليم وحدات فى مشروعاتها ولكن الشركات التى تبيع على “الماكيت” حالياً ولا تمتلك محفظة مشروعات سابقة سيكون عليها الانتظار لسنوات حتى تستطيع الاستفادة من التمويل البنكى.
أوضح صبور أن معظم المشروعات يتم تسليمها “نصف تشطيب” و”المركزى” اشترط تسليم الوحدة دون تحديد حالتها وهل تم تسكينها أم لا، ما يعنى أن قاعدة المستفيدين لن تقتصر على الوحدات كاملة التشطيب أو المأهولة.
أشار إلى أن الضوابط الجديدة ناتجة عن اجتماع عقده رئيس مجلس الوزراء ووزير الإسكان ومحافظ البنك المركزى وعدد من رؤؤساء البنوك ورجال الأعمال لبحث آليات تنشيط القطاع العقارى وتعد هذه أولى نتائجه.
وقال فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد بالجمعية إن عدد كبير من شركات الاستثمار العقارى العاملة فى السوق تمتلك محفظة وحدات تم تسليمها للعملاء ما يجعلها تتوافق مع الضوابط التى وضعها “المركزى”.
أضاف أن متوسط فترات سداد أقساط الوحدات يتراوح من 7 إلى 8 سنوات والتسليم خلال 3 سنوات أى أن فترة الخمس سنوات المتبقية تمكن الشركات من التوافق مع ضوابط خصم الأوراق التجارية.
ويرى فوزى أن ضوابط “المركزى” ستدعم السيولة لدى المطورين وسينتج عنها سرعة فى تنفيذ المشروعات وتسليمها للعملاء بجانب التوسع فى مشروعات جديدة بدلاً من “تجميد” مستحقات الشركات لفترات طويلة انتظاراً لسداد الأقساط.
وقال إن الفترة الماضية شهدت بيع مشروعات على فترات سداد تجاوزت 8 سنوات مع اشتراط تسليمها خلال 3 سنوات ما أدى لأزمة سيولة لدى عدد كبير من الشركات.
أوضح أن الضوابط لن تؤثر على أسعار البيع فى المراحل الجديدة للمشروعات العقارية وتابع “بالفعل سيحصل المطور على المتبقى من قيمة الوحدة من البنك ولكن سيتم خصم نسبة فائدة وفقاً للاتفاق”.
