الشيخ يوضح أهداف وآلية العمل المقترحة للبورصة العقارية

احمد الشيخ
2023/11/16

استعرض أحمد الشيخ رئيس البورصة أهم ملامح خطة إنشاء البورصة العقارية والغرض منها، مؤكدا أن البورصة تعمل على دراسة أي مقترحات لتشجيع إنشاء المزيد من الصناديق وتنويع الأدوات الاستثمارية.

وأوضح أن البورصة العقارية هي تحويل العقار إلى وحدات مترية يتم الاستثمار فيها على المشاع، فإذا ذكرنا مثلًا شاليهًا بالساحل الشمالي، قرر 3 أفراد شراءه، فالثلاثة قاموا بشراء وحدة مشاعًا ولم يتملك كل فرد منهم غرفة.

جاء ذلك خلال ورشة عمل "البورصة العقارية" التي نظمتها البورصة المصرية بالتعاون مع مجلة "أصول مصر".

وقال أحمد الشيخ – رئيس البورصة المصرية – إن أي سوق تسعَ إلى النمو فلا بد لها من تنويع أدواتها، وإذا تحدثنا عن سوق الأدوات المالية فسنجد أنه مفهوم أوسع من الأوراق المالية، وكما أن في البورصة استثمارًا في الأسهم والسندات، فلا بد من التنوع في أدوات أخرى.

وأضاف أن سوق المال أنشئت في مصر منذ أكثر من 100 سنة لتلبية احتياج مجتمعي إلى الاستثمار، فهناك مستثمرون يرغبون في استكمال مشروعات، وآخرون يرغبون في تحقيق عوائد على مدخراتهم، وسوق المال تلبي رغبات كل طرف منهم.

وأوضح رئيس البورصة أن هناك عجزا في صناديق الاستثمار في مصر بصورة عامة، وليس في الصناديق العقارية فقط، ومطلوب في ضوء توسع السوق العقارية المزيد من الصناديق والمزيد من الوثائق التي تصدرها، وتسعى البورصة إلى التعاون مع الجهات المختصة لإصدار تشريعات تتيح التنوع للصناديق العقارية، وأيضًا تبتكر حلولًا أخرى، من بينها البورصة العقارية التي ستتكامل مع الصناديق، كما تعمل البورصة على دراسة أي مقترحات لتشجيع إنشاء المزيد من الصناديق وتنويع الأدوات الاستثمارية.

وأضاف أن الوثائق التي تمثل حصصًا عقارية هي أداة مالية تتمثل في حصة مترية على المشاع، بمعنى أنه إذا كان لدينا مبنى من 1000 متر، وتم إجراء تقييم له يعتمد على أن العقار قائم ويعمل ويدرُّ ربحًا، ووُجِد أن قيمته ألف جنيه، فقيمة المتر الواحد تساوي جنيهًا، وبعد عمل إفصاح كامل بالقيمة وتحديد الأرباح المتوقعة يتم الطرح بالبورصة بقيمة مبدئية بعد تقسيم العقار إلى 1000 وحدة مترية.

وتابع بأن البورصة العقارية هي تحويل العقار إلى وحدات مترية يتم الاستثمار فيها على المشاع، فإذا ذكرنا مثلًا شاليهًا بالساحل الشمالي، قرر 3 أفراد شراءه، فالثلاثة قاموا بشراء وحدة مشاعًا ولم يتملك كل فرد منهم غرفة.

ولفت رئيس البورصة إلى أنه مع ارتفاع أسعار العقارات حاليًّا، فإذا أتيح لمستثمرين تملُّك حصص في عقار تجاري أو إداري – على سبيل المثال – لا شراء وحدة بالكامل، فسيحقق ذلك مردودًا كبيرًا للسوق، وهو الغرض من البورصة العقارية.

وأضاف أن البورصة العقارية تشترط تسجيل العقارات، فأي متر يتم تداوله يجب أن يكون مسجلًا.

وأوضح أنه تم الحديث مع الجهات المعنية بالدولة في ذلك الصدد، وجارٍ العمل على تسهيل إجراءات تسجيل الحصص العقارية المزمع تداولها بالبورصة على المشاع في الشهر العقاري، وتجب الإشارة إلى أن تلك الخطوة ستكون جديدة على السوق المصرية.

وستتم إتاحة تلك الطريقة في التسجيل لأي مبنى عقاري تجاري أو إداري أو فندقي أو غير ذلك، حيث إنه بعد التسجيل واستيفاء إجراءات التشغيل يتم التداول على حصصه في البورصة العقارية.

وتابع: "ستدرس البورصة العقارية إلزام المشروعات العقارية المقيدة بتقديم إفصاح ربع أو نصف سنوي بتحديث تقييم العقارات المتداولة، نظرًا لاختلاف الأسعار في السوق بناءً على التغيرات في العرض والطلب وأسعار العقارات".

وأضاف رئيس البورصة أنه ستتم مراعاة تقديم خدمات الإدارة والتشغيل والصيانة للعقارات، التي تُعَدُّ عاملًا قويًّا في عملية تسعير العقارات بالسوق.

ولفت إلى أنه سيتم إسناد عمليات تقييم الأصول إلى مُقيِّم عقاري معتمَد من هيئة الرقابة المالية، حيث سيتم وضع معايير فنية للقيد بسجل خاص للمُقيِّمين العقاريين، ومن ثم يتم قيد مَن يستوفي تلك المعايير.

وعن عملية التداول قال رئيس البورصة: "ستشبه عمليات التداول بالبورصة المتعارف عليها، ولكنها قد تبدأ بمزاد خلال الأسبوع أو مزادين، على أن تتم عملية التداول وفقًا للمتعارف عليه، وإذا حدث تحسن مستمر فسيتم عقد أكثر من مزاد في الأسبوع" ..

وأضاف أن عملية التسوية النقدية ستقوم بها شركات التسويات المملوكة للبورصة المصرية من خلال وسيلة ضمان من أمر الشراء له مقابل مادي يوضع ضمانًا، وهناك آليات عديدة للتحقق من توافر قيمة الشراء، وهو أمر يعطي مصداقية للسوق ويقلل مخاطر التسويات.

وأشار إلى أنه يتم التنسيق مع الجهات المعنية بالدولة لإتمام عمليات التسويات الورقية بنقل الملكيات وإثباتها، وستتولى إدارة الشهر العقاري القيد والتسجيل المبدئي للعقار ومُلَّاكه بصورة مُؤمَّنة وموثقة.

وأوضح رئيس البورصة أن البورصة المصرية في انتظار بعض التعديلات التشريعية لإطلاق البورصة العقارية، من بينها إشهار ونقل ملكية الحصص على المشاع، كما تقوم بعقد جلسات حوارات مجتمعي مع المختصين للوصول إلى آليات تضمن نجاح التجربة وتحقيق المستهدف.

وأضاف أن البورصة العقارية بمنزلة ضمان لعمليات نقل الملكيات للعقارات وإثباتها.

وأوضح أن الصندوق العقاري مكمل للبورصة العقارية، ولكنه لا يتيح تنويع المحفظة مثل البورصة، فيمكن للمستثمر شراء أكثر من وثيقة في أكثر من مشروع في مختلف أنحاء الجمهورية.

وعن توضيح آلية دخول الشركات العقارية للبورصة قال رئيس البورصة: «هناك إدارة للقيد تختص بذلك»، مؤكدًا حرص إدارة البورصة على إيضاح الدور الهام الذي تقوم به البورصة بوصفها منصة للتمويل، حيث إن قيد الشركة في البورصة يتيح لها الوصول إلى مصادر تمويل ضخمة وتدبير زيادات رأس مالها اللازم للتوسع والنمو بتكلفة مناسبة تتسم بالمرونة من خلال زيادات رأس مالها بدلًا من الاعتماد على مصادر التمويل الأخرى، وقيمة ذلك التمويل يقدمها جميع المساهمين الذين اشتروا أسهمًا بالشركة من خلال طرحها بالبورصة.

وقد يتم ذلك التمويل عقب الطرح مباشرة، حيث يقوم المساهمون الرئيسيون في بعض الشركات بإعادة استخدام حصيلة الطرح في زيادة رأس المال، ومن ثم يتم توفير تمويل جديد للشركة من حصيلة الطرح الأوَّلي بالبورصة.

وأضاف أن الطرح في البورصة سيتم بالقيمة العادلة بناء على تقييم مستشار مالي مستقل معتمَد لدى الهيئة.

واستضافت البورصة المصرية بمقرها بالقرية الذكية بمدينة الشيخ زايد كبار مطوري القطاع العقاري خلال ورشة عمل عن البورصة العقارية، تأكيدًا لحرص البورصة المصرية على الحوار المجتمعي والاستماع لمقترحات المطورين والإجابة عن استفساراتهم.